Notre lettre d'observations sur la modification simplifiée n°3 du Plan Local d'Urbanisme d'ISTRES

Lettre adressée le 04 mars 2019 par notre association à Madame Martine VASSAL, Présidente de la Métropole Aix Marseille Provence et aux Conseillers Métropolitains pour faire part de nos observations à l'occasion de la consultation préalable à la modification simplifiée n°3 du Plan Local d'Urbanisme d'Istres (lettre annexée au registre de consultation).

Cette modification a pour seul objectif d’adapter les règles du PLU à un projet qui les a d’ores et déjà contournées dans le cadre d’un permis de construire illégal que nous avons contesté auprès du Tribunal Administratif (permis de construire de la résidence service seniors).

                                                                                                                            ISTRES, le 04 mars 2019

OBJET : modification simplifiée N° 3 du PLU de la commune d’Istres

Lettre d’observations de l’association Agir pour Istres du Ranquet à Entressen (AIRE)

Madame la Présidente,

Mesdames et Messieurs les Conseillers Métropolitains,

Permettez nous en préambule de vous faire observer que le rapport de présentation de cette troisième modification simplifiée du PLU de la commune d’Istres, devrait exposer les exactes raisons pour lesquelles vous projetez de modifier les règles relatives à un îlot de la zone UAb par la création d’un plan de masse. Il s’agit là de la plus élémentaire des informations que les administrés sont en droit d’attendre, dès lors que votre démarche a pour seul objectif d’adapter les règles du PLU à un projet qui les a d’ores et déjà contournées dans le cadre d’un permis de construire illégal que nous avons dénoncé.

Vous n’ignorez pas en effet, que les dispositions envisagées par la création de ce plan de masse et les modifications de règles qui l’accompagnent, ont été utilisées par le Maire d’Istres pour accorder en toute illégalité le permis de construire d’une résidence seniors de 120 logements ; permis de construire dont nous avons demandé l’annulation par une requête introductive d’instance enregistrée le 21 août 2018 par le greffe du Tribunal Administratif de Marseille.

Au-delà de la transgression de nombreuses règles rendant ce permis de construire illégal, ce sont les conséquences financières pour les deniers publics, et l’enrichissement sans cause du bénéficiaire du permis de construire à l’avantage de cette transgression que nous dénoncions haut et fort, et continuons d’ailleurs à dénoncer avec la même vigueur.

En effet, d’une part, l’augmentation illégale de 2.340 mètres carrés de la surface de plancher réalisable enrichissait sans cause le promoteur de plus de 550.000 (cinq cent cinquante mille) euros hors taxes, en prenant pour référence le prix largement inférieur au marché consenti par la commune venderesse, d’autre part, l’exonération illégale de la réalisation des places de stationnement dues en application de l’article 12 du règlement de zone, permettait au promoteur compte tenu de la configuration des lieux, de réaliser une économie substantielle de 1.080.000 (un million quatre vingt mille) euros hors taxes, en considérant que le prix de revient d’une place de parking en premier sous sol est de 9.000 (neuf mille) euros hors taxes.

Nous sommes surpris et désolés de constater que la Métropole Aix-Marseille Provence, marche aveuglément dans les pas du Maire d’Istres en engageant une démarche de légalité douteuse, dont la finalité est d’accorder à un promoteur un important enrichissement sans cause, ayant pour corollaire l’appauvrissement du budget communal.

Ceci étant exposé afin que nul n’ignore ce que cache cette modification simplifiée du PLU communal, nous vous faisons part ci-après de nos observations, dont la principale concerne la suppression de l’obligation de réaliser des places de stationnement, par la modification des dispositions de l’article 12 du règlement de zone.

Le centre ville souffre d’un important déficit en places publiques de stationnement. Le secteur à plan de masse que vous projetez englobe et supprime de fait un parking public existant de 19 places, ce qui augmente encore ce déficit, nonobstant l’écrasante aggravation qui résulterait des dispositions que vous envisagez.

Vous n’ignorez pas que les nombreuses places publiques de stationnement perdues en centre ville ces dernières années, n’ont été que très partiellement rétablies à une distance éloignée des commerces et autres activités en requérant la présence.

Vous n’ignorez pas non plus que l’article 12 de la zone UA issu de la transformation du POS en PLU a réduit le nombre de places dues pour les logements du marché libre, a supprimé l’obligation d’en réaliser pour les logements sociaux, et a quasiment supprimé celles qui étaient dues pour les commerces.

Vous savez également que certains permis de construire accordés en centre ville, ont échappé pour tout ou partie à la faible obligation règlementaire de réaliser des places de stationnement, par une application dénaturée des dispositions du Code de l’Urbanisme, qu’il s’agisse de la distance par rapport à la gare ferroviaire, ou plus fréquemment de pseudos concessions de places à l’intérieur des parkings publics payants.

Cette disparition des places publiques de stationnement ajoutée à la réduction, ainsi qu’à la quasi suppression de l’obligation de réaliser des places privées, a pour dramatiques conséquences de voir le tissu économique du centre ville délaissé par les consommateurs de l’agglomération istréenne, au profit des implantations commerciales périphériques ou excentrées offrant un stationnement gratuit proche et quantitativement suffisant.

Par quel extraordinaire pouvez vous logiquement justifier (en dehors bien évidemment du cadeau de plus d’un million d’euros hors taxes fait au constructeur bénéficiant de ce dispositif), qu’un îlot bâti en centre ville de 7.763 mètres carrés de plancher ne génèrera pas de besoins en places de stationnement, notamment en places dédiées aux véhicules électriques devant remplacer au fil du temps, les moyens de locomotion propulsés par des moteurs thermiques.

Dans l’hypothèse irréaliste au regard des statistiques des bassins de vie de même configuration, où les résidents d’un immeuble de services de 120 logements ne seraient pas motorisés, que faites vous des visiteurs, parents, amis, des professionnels médicaux, et para médicaux, des intervenants de la zone d’activités communes des résidents, ainsi que de celles et ceux qui peuvent partager ces activités ?

Nous tenons à vous faire observer par ailleurs au titre de la légalité de la procédure de modification simplifiée que vous avez initiée, que les dispositions d’un document directeur d’urbanisme doivent procéder de l’intérêt général.

Or pour ce qui est du cas d’espèce comme nous le démontrerons encore infra, il est patent que ce sont des intérêts privés qui imposent le dispositif que vous projetez. Où se situe l’intérêt général dans la suppression des obligations de l’article 12, alors que le déficit en parkings publics et privés est la principale cause de la paupérisation du centre ville ?

Enfin et pour conclure au sujet du stationnement des véhicules, nous nous permettons de vous rappeler que rien ne fait juridiquement obstacle en droit commun, à ce que les places de stationnement réalisées au titre de l’article 12 du règlement de zone du PLU, soient librement louées voire vendues par leurs propriétaires dès lors que ceux-ci n’en ont pas l’utilité. La seule restriction à cette liberté d’action étant bien évidemment que ces places motivées par l’application des dispositions d’un article 12 de la zone de construction, ne peuvent pas être concédées ou vendues pour satisfaire aux dispositions de l’article 12 d’une autre construction, comme le stipule d’ailleurs expressément le Code de l’Urbanisme au sujet des places de parking concédées.

Nous demandons après l’avoir clairement motivé le maintien intégral des dispositions de l’article 12 du règlement de zone, en insistant sur le fait que les places privées de stationnement du secteur à plan de masse qui ne seraient pas utilisées par les résidents ou leurs visiteurs, pourraient librement être louées ou vendues à des personnes qui en sont dépourvues, qu’il s’agisse des habitants, commerçants, ou autres professionnels du centre ville, souhaitant pouvoir disposer d’un parking privatif.

Au-delà de l’illégale adaptation de l’article 12 à l’unité foncière constituée, cette modification simplifiée n° 3 du PLU présente d’autres illégalités, au titre de la procédure et des dispositions règlementaires projetées :

En premier lieu, l’augmentation de plus de 41 % de la surface de plancher réalisable sur le secteur à plan de masse créé, fait obstacle à l’utilisation de la procédure simplifiée.

En second lieu, rien ne justifie l’établissement d’un plan de masse dans ce secteur de la commune, par rapport aux dispositions législatives et règlementaires qui encadrent cette possibilité.

En troisième lieu, le secteur à plan de masse projeté intéresse un tènement foncier, dont la promesse de vente à un opérateur privé a été approuvée par le conseil municipal de la commune d’Istres ; il s’agit là d’un classement à l’unité foncière constituée qui rend la procédure illégale faute d’un intérêt général le justifiant, alors que l’intérêt privé est patent.

En quatrième lieu, le secteur à plan de masse projeté englobe et rend constructible, du domaine public routier n’ayant pas fait l’objet d’une procédure règlementaire préalable de déclassement

En cinquième et dernier lieu, le secteur à plan de masse projeté modifie des limites d’emprises du domaine public routier, disposition qui ne relève pas de la procédure de modification simplifiée.

Nous vous prions d’agréer, Madame la Présidente, Mesdames et Messieurs les Conseillers Métropolitains, nos salutations distinguées.

                                            Le Conseil d’Administration

                                            de l'association Agir pour Istres du Ranquet à Entressen