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Une consultation publique a lieu jusqu'au lundi 30 juin 17h00 au service urbanisme de la Mairie d'ISTRES pour recueillir l'avis du public sur la modification simplifiée n°2 du Plan Local d'Urbanisme.
Il apparaît clairement dans les documents mis à la disposition du public que cette modification ne poursuit pas malheureusement un objectif d'intérêt général pour les Istréens mais un objectif d'adaptation des règles aux exigences d'un projet privé, en l'occurrence celui du Forum des Carmes.
Aussi, Agir pour Istres du Ranquet à Entressen a immédiatement réagi en déposant ce mercredi 25 mai dans le registre de consultation une lettre d'observations (retranscrite ci-dessous) faisant état des anomalies de ce dossier au regard du Code de l'Urbanisme.
Vous aussi, vous pouvez encore faire part de vos observations dans le registre tenu à disposition du public jusqu'à ce lundi 30 juin 17h00.
Pensées militantes
Le conseil d'administrationd'AIRE
Lettre d'observations
Association Agir pour Istres Monsieur le Maire,
du Ranquet à Entressen Mesdames et Messieurs les conseillers
BP9048 municipaux
13803 ISTRES cedex 03 Hôtel de Ville
1 esplanade Bernardin Laugier
13800 ISTRES
ISTRES, le lundi 23 mai 2016
OBJET : modification n°2 du PLU
Monsieur le Maire, Mesdames, Messieurs, les conseillers municipaux,
Le dossier mis à la disposition du public dans le cadre de cette deuxième modification simplifiée du PLU, appelle de la part de notre association les observations que nous avons l’honneur d’exposer et commenter ci-après.
La modification projetée ne répond pas à des objectifs d’urbanisme et d’intérêt général, elle adapte les règles aux exigences d’un projet privé :
Nous tenons à mettre en exergue les éléments d’appréciation relatifs à l’adaptation des règles du secteur « UApm » pour répondre aux exigences d’un projet privé, que la notice de présentation expose d’ailleurs pour justifier la procédure, alors que la modification du règlement du secteur considéré doit poursuivre des objectifs d’urbanisme et d’intérêt général, comme le confirme d’ailleurs la jurisprudence administrative à ce sujet, Conseil d’Etat 23 10 2013 N° 350077, Cour Administrative d’Appel de LYON 19 11 2014 N° 14 LY00659.
La notice de présentation fait état de la réponse à apporter au nouveau porteur du projet, par les changements envisagés.
Nous lisons page 3 de la notice de présentation : « En effet, compte tenu du changement du porteur du projet du Forum des Carmes, et de l’évolution du projet lui-même, il convient d’apporter quelques changements au plan masse ».
Nous lisons page 4 de la notice de présentation : « Ce secteur à plan de masse à pour but d’exonérer le porteur du projet des règles du PLU sur le périmètre….. ».
Il est patent que cette deuxième modification du PLU est initiée au seul profit d’un promoteur, qui par ailleurs la considère acquise, en organisant d’ores et déjà une pré-commercialisation d’un ensemble immobilier qui en résulte.
Les modifications de hauteur des constructions doivent être motivées par des prescriptions architecturales particulières :
Les modifications projetées portent essentiellement sur la hauteur des constructions, notamment l’augmentation et la diminution de celle-ci. Or, s’agissant d’un « plan de masse », l’augmentation ou la diminution de la hauteur des constructions doit être motivée par les prescriptions architecturales particulières du plan de masse, ces prescriptions architecturales particulières ne figurent pas dans le dossier mis à la disposition du public.
Il résulte de ce dispositif confirmé par la jurisprudence, qu’un plan de masse ne peut modifier la règle de hauteur des constructions, que si cette modification résulte des prescriptions architecturales particulières motivant l’établissement d’un plan de masse.
« lorsqu'il y a lieu d'imposer des prescriptions architecturales, les secteurs pour lesquels un plan de masse coté à trois dimensions définit des disciplines spéciales » ; que ces dispositions n'ont pas pour effet de permettre à un plan de masse défini à l'article R. 123-18-I.3. c) du code de l'urbanisme de déroger, dans le secteur qu'il recouvre, à la règle de hauteur des constructions fixée par le plan d'occupation des sols pour les zones INA sauf si est justifiée la nécessité de prescriptions architecturales particulières ; »
Conseil d’Etat 12 04 1995 N° 139859
La hauteur des constructions n’est pas exprimée en application du règlement du PLU :
L’article UA 10 du règlement du PLU indique : « La hauteur des constructions est mesurée en tout point des façades, du terrain naturel avant travaux jusqu’au niveau de l’égout de la couverture ou au sommet de l’acrotère. Cette mesure est reprise tout les 15 mètres. En secteur UApm la hauteur totale des constructions ne doit pas dépasser les hauteurs définies au plan de masse joint aux documents graphiques ».
Il résulte de ce dispositif que la hauteur des constructions exprimée en mètres s’apprécie par rapport au terrain naturel avant travaux. Or, en exprimant la hauteur maximum des constructions en cotes NGF (Nivellement Général Français), sans que le terrain naturel avant travaux soit rattaché à ce nivellement général pour apprécier la différence d’altitude, le plan de masse ne permet pas d’apprécier l’impact des hauteurs projetées.
Les nouvelles hauteurs des constructions qui impactent l’environnement urbain historique ne sont pas justifiées par des motifs d’urbanisme :
En premier lieu, la nouvelle hauteur maximum des constructions dépasse de 3 mètres soit un étage, l’ancienne hauteur maximum des constructions.
En second lieu, la hauteur maximum des constructions couvre 60 % de l’îlot alors qu’elle ne couvrait que 25 % de cet îlot dans la version initiale.
En troisième lieu, les hauteurs ne sont plus « épannelées » pour assurer des transparences réduisant l’effet de masse des constructions. En effet, alors que seule la rue Joseph TOURNON était bordée par une construction de pleine hauteur, le dispositif projeté, d’une part, porte cette pleine hauteur de la cote 20.30 à la cote 23.30 NGF, d’autre part y ajoute le boulevard l’HUILLIER.
En quatrième et dernier lieu, rien ne justifie les 7 mètres de différence de hauteur en centre ville entre le secteur UApm et le secteur adjacent UAb qui a la même vocation.
Conclusion :
Cette deuxième modification du PLU qui bouleverse les dispositions du plan de masse initial dont l’impact était déjà significatif, transgresse les règles les plus élémentaires du droit de l’urbanisme, ce dispositif ne doit pas prospérer. Il faut revenir à une volumétrie des immeubles beaucoup plus proches du tissu urbain historique, notamment par rapport aux perspectives qui englobent l’édifice cultuel implanté au sommet du centre ancien.
Nous vous prions de croire, Monsieur le Maire, Mesdames, Messieurs, les conseillers municipaux, à la sincérité de nos salutations citoyennes.
Le Conseil d’Administration
site des Carmes avant travaux
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